Cómo encontrar la hipoteca más barata cuando las tasas están aumentando

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Es
posible que los días de las hipotecas súper baratas hayan
terminado, pero aún es posible obtener una buena oferta si sabes
dónde buscar.
El
promedio de la hipoteca llamado APR (tasa de porcentaje anual)
recientemente superó el 5%, el más alto en una década. Y como la
Reserva Federal continúa aumentando las tasas a corto plazo, las
tasas hipotecarias seguirán subiendo.
Aún
así, las hipotecas siguen siendo relativamente baratas según los
estándares históricos. Solo tienes que comparar precios para
encontrar el adecuado para ti.
«Claro,
las tasas están subiendo, pero independientemente de cuál sea el
promedio nacional en un momento determinado, siempre podrás
encontrar tasas más bajas», dice Greg McBride, analista
financiero principal de Bankrate.com.
Los
consumidores, sin embargo, no siempre buscan la mejor oferta. 
«Muchos
compradores de casas tienden a sentirse intimidados por este proceso
y simplemente se van con lo que es más fácil, generalmente lo que
ofrece su banco local», dice McBride. «Los compradores
inteligentes comparan precios para descubrir las ofertas más bajas».
Por
ejemplo, la tasa promedio para un préstamo fijo a 30 años fue del
4.85% recientemente, de acuerdo con el gigante de la industria
hipotecaria Freddie
Mac.
Cuando comparamos, encontramos una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a
15 años con un precio que se ubica en el extremo inferior del rango
del 4%.
Sin
embargo, antes de comenzar a comparar, calcula el monto de hipoteca
que puedes pagar. Luego sigue estos pasos para encontrar el préstamo
más barato disponible.
Tasa
Fija vs. Ajustable
Si
planeas quedarte en tu casa durante al menos una década, tu mejor
opción es un préstamo a tasa fija a 30 años, con pagos mensuales
relativamente bajos.
Pero
si puedes darte el lujo de tener pagos más altos y quieres
deshacerte de la deuda antes, elige un plazo fijo de 15 años. Tiene
una tasa de interés más baja y podría ahorrarte miles de dólares
a lo largo de la duración del préstamo. 
El
propietario promedio, sin embargo, permanece en una casa durante 7
años o menos. Por lo tanto, podrías ahorrarte mucho si eliges una
ARM a corto plazo. Estas hipotecas cuentan con tasas más bajas
durante un período introductorio, y luego una tasa más alta.
Por
ejemplo, la tasa de interés en una ARM 7/1 permanece fija a una tasa
baja durante 7 años. Después del período de introducción, la tasa
se ajusta anualmente en función de las tasas del mercado, pero con
un máximo de 5 puntos porcentuales por encima de la tasa original.
Debido
a que las tasas hipotecarias aún son bajas, considera una ARM solo
si estás absolutamente seguro de que no permanecerás en esa casa
por más de un par de años.
«No
vas a querer estar en una posición en la que tu hipoteca sea una ARM
y que te quedes en la casa cuando el préstamo comience a ajustarse,
ya que podrías ser susceptible a un gran aumento en los pagos»,
dice McBride.
En
búsqueda de un préstamo
Puedes
obtener una hipoteca en varios lugares, incluidos bancos, corredores
de hipotecas, especialistas en préstamos en línea como Quicken
Loans y agregadores como Lending Tree. Al visitar sus sitios web y
completar formularios preliminares obtendrás estimaciones de tasas
de interés de inmediato o llamadas de representantes de la compañía
que pueden ofrecerte cotizaciones rápidamente.
Si
deseas más control (y menos correos electrónicos), busca un número
de teléfono en el sitio web del prestamista y llama directamente.
Descubrimos que puedes obtener estimaciones bastante precisas por
teléfono. Si deseas una cotización que podría llevar a una oferta
firme, deberás darle al prestamista tu número de Seguro Social.
Antes
de comenzar a buscar prestamistas, decide qué tipo de vivienda te
interesa y el tipo de hipoteca que deseas. También deberás decirle
al prestamista en qué parte del proceso te encuentras. ¿Estás en
la búsqueda para comprar o tienes una oferta aceptada o un contrato
firmado?
Una
vez que comiences a llenar las solicitudes de préstamo, se esperará
que verifiques muchos aspectos de tu vida financiera y personal.
Asegúrate de que esta parte del proceso se desarrolle a la
perfección teniendo a mano todos los documentos esenciales. Consulta
la Lista
de verificación de Zillow de
lo que generalmente se requiere.
Considera
jugadores más pequeños
Además
de buscar en los grandes bancos como Chase y Wells Fargo o
prestamistas en línea como Quicken Loans, investiga sobre jugadores
más pequeños y de bajo perfil, como las cooperativas de crédito y
los bancos comunitarios.
Busca
en línea con el nombre de tu estado de origen y términos como
«hipoteca de la comunidad bancaria», «hipoteca de una
asociación de préstamo y ahorro» e «hipoteca de
cooperativa de crédito». Encontramos muchas opciones de esta
manera.
Keith
Gumbinger, vicepresidente de HSH Associates, un sitio web de
información hipotecaria con sede en Riverdale, New Jersey, dice que
estos prestamistas más pequeños generalmente tienen mejores tasas
de ARM y ofrecen mejores términos y tasas a las personas con flujos
de ingresos variables, como los trabajadores autónomos.
Cuando
buscamos “cooperativas de crédito con bajas tasas de hipoteca,”
encontramos la Cooperativa
de Crédito de la NASA,
que ofrecía una hipoteca de tasa fija a 30 años en 4.25%. El
préstamo requiere una fuerte suma de dos puntos (intereses pagados
por adelantado), pero incluso así el APR estuvo muy por debajo del
promedio nacional.
A
primera vista, la NASA FCU, una cooperativa de crédito, parecía ser
solo para empleados y ex empleados de la NASA. Pero cuando enviamos
una consulta sobre la membresía por correo electrónico nos dijeron
que no necesitábamos ser miembros de la cooperativa de crédito para
solicitar un préstamo.
Considera
conseguir un agente hipotecario
La
principal ventaja de usar un agente hipotecario es que puede comparar
entre varios prestamistas y obtener mejores tasas de las que tú
podrías obtener por tu cuenta. Pero ten en cuenta que los bancos les
pagan a los agentes, no a ti, así que investiga cuidadosamente.
«Si
decides consultar con un agente hipotecario, obtén recomendaciones
de amigos o colegas que hayan tenido una buena experiencia con un
agente en particular en el pasado», dice McBride.
Los
agentes hipotecarios pueden ahorrarte dinero. Por ejemplo, en el
sitio web de Quicken Loans, encontramos una tasa fija a 30 años de
5.125% en una hipoteca de $200,000 para un prestatario de California
con excelente crédito que pagó 20% y pagó 1.875 puntos por
adelantado, o $3750.
Si
hubiéramos pasado por un agente que trabajara con United Wholesale
Mortgage, ese mismo préstamo tendría una tasa fija de 4.625%
congelar la tasa por 40 días, mientras que el préstamo de UWM se
ofreció a 30 días.
Un
excelente recurso para encontrar un agente hipotecario es el sitio
web con el nombre adecuadofindamortgagebroker.com.
Aprovecha
los descuentos
Los
bancos a veces tienen ventas de hipotecas o promociones. Por lo
general, esto significa que el banco reduce las tarifas que cobra, no
la tasa de interés. Pero incluso esta opción puede llevar a algunos
ahorros.
Laurel
Road, prestamista en línea, está ofreciendo un descuento de $650
para los solicitantes que completan toda la solicitud en línea. En
un préstamo de $260,000, eso es igual a ¼ de punto porcentual.
Pregunta a los prestamistas qué ofertas especiales o descuentos
están disponibles y qué debes hacer para calificar.
Comprende
la estimación de préstamo del CFPB
Una
vez que hayas visto algunas tasas atractivas de algunos prestamistas,
solicita a cada uno una estimación de préstamo. Este es un
documento estándar diseñado
por el CFPB para
ayudarte a comparar hipotecas. Incluso puedes usarlo para comparar
diferentes tipos de préstamos, por ejemplo, un préstamo fijo a 30
años y ARM a 10 años.
Para
obtener una estimación de préstamo, deberás proporcionar
documentación sobre tus ingresos y activos, entre otros elementos. Y
deberás proporcionar tu número de Seguro Social para que el
prestamista pueda investigar tu historial de crédito.
Obtén
estimaciones de préstamos de tantos prestamistas como puedas. Las
consultas múltiples en tus registros de crédito no disminuirán tu
puntaje crediticio, siempre y cuando todos se encuentren dentro de un
período de 45 días y sean para el mismo producto: una hipoteca de
vivienda, por ejemplo. Todos ellos se consideran una consulta en
estas circunstancias, dice el CFPB, lo que te permite comparar
precios sin dañar tu crédito.
Steve
Baughman, especialista en vivienda en Fair Housing Contact Service,
una organización sin fines de lucro en Akron, Ohio, que brinda
asesoría de vivienda de HUD, sugiere que obtengas todas las
estimaciones de préstamos el mismo día, para que las comparaciones
sean adecuadas. La página 3 de la estimación de préstamo ofrece 3
cifras clave que puedes comparar entre prestamistas: la tasa de
porcentaje anual, la tasa de interés y el capital acumulado después
de los primeros 5 años del préstamo y el «porcentaje de
interés total», es decir, el monto total del interés que
pagarás durante el plazo del préstamo como porcentaje del monto de
tu préstamo.
Ron
Haynie, vicepresidente senior de política de financiamiento
hipotecario de Independent Community Bankers of America en
Washington, DC, también recomienda enfocarse en la página 1, que
muestra la cantidad de efectivo necesaria para el cierre. «Eso
es lo que necesitarás traer contigo cuando firmes», señala. 

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